土地家屋調査士とは？年収・仕事内容・将来性を網羅

「土地家屋調査士って実際どんな仕事をしているの？」「資格を取って本当に食べていけるの？」そんな疑問を持っている方も多いと思います。僕も最初はまったく同じ気持ちでした。

この記事では、土地家屋調査士の仕事内容・年収・将来性を、30代子育てパパである僕の目線からリアルに解説します。資格学校アガルートで学びながら、現役の調査士さんにも話を聞いた内容をまとめています。

「将来独立できるの？」「AIで仕事が減るのでは？」といった不安にも触れながら、現実的な視点で紹介していきます。

結論：土地家屋調査士は“安定＋独立”を両立できる国家資格

先に結論から言うと、土地家屋調査士は安定性と独立性を兼ね備えた希少な国家資格です。専門職としての需要は高く、独立開業すれば年収1000万円を目指せる一方で、実務の難しさや経験が必要な点もあります。

調査士の主な仕事は、登記に関わる「測量」と「申請」。土地の境界を確定し、建物の新築・滅失を法務局に申請する、いわば「土地と建物の番人」のような存在です。

ただし、測量機器の扱い、登記法の理解、人との調整力など、幅広いスキルが求められるため、取得後も学びが続きます。

それでも、子育て世代の僕にとっては「自宅で独立できる資格」というのが一番の魅力でした。時間に縛られず、将来は家族との時間を優先しながら働ける――そんな働き方を目指せます。

土地家屋調査士の仕事内容

土地家屋調査士の仕事は、大きく分けて次の2つです。

• 土地に関する業務（地目変更・分筆・合筆・境界確定）
• 建物に関する業務（新築・滅失・種類変更・表題登記）

たとえば、新築住宅が完成したら「建物表題登記」を行い、法務局に登録する必要があります。この登記を代行できるのが土地家屋調査士です。

土地業務の例：境界確定測量

依頼者の土地と隣地の境界を測り、法的に明確にする作業です。測量機器（トータルステーション）を使い、現地調査・官民境界確認・図面作成などを行います。

トラブル防止のために行うことが多く、「一度の仕事が信頼につながる」というやりがいがあります。

建物業務の例：表題登記

建物が完成した際に、所有者の代わりに法務局へ「建物ができました」と申請する仕事です。現地調査・測量・図面作成・登記申請を一貫して行います。

土地家屋調査士の年収・収入モデル

調査士の収入は勤務か独立かで大きく異なります。

勤務調査士の年収

勤務調査士（事務所スタッフ）の平均年収は350〜500万円ほどです。経験を積むにつれて昇給もあり、安定した生活ができます。

独立開業調査士の年収

一方で独立開業すれば、年収700万円〜1000万円も十分可能。繁忙期には1件数十万円の案件も珍しくありません。

ただし、開業初期は人脈ゼロ・経験ゼロでは仕事が少ないのが現実。僕が話を聞いた先生も、「最初の3年は耐える時期だった」と話していました。

その代わり、信頼が積み重なればリピートや紹介が増え、安定してくるとのことです。

土地家屋調査士の将来性とAIの影響

最近よく耳にするのが「AIに仕事を奪われるのでは？」という不安。僕も最初はそこが気になっていました。

ですが、実際にはAIが代替できない“現地対応力”と“調整力”が必要な仕事です。境界トラブルや隣地との立ち会い、現場判断など、人間関係の要素が多いため、完全自動化は難しいです。

むしろドローン測量やデジタル地図の普及で業務効率が上がるというプラスの側面もあります。

今後は「IT×登記」の融合が進み、若手調査士にはチャンスが広がる時代です。

勉強法と合格までの道のり

土地家屋調査士試験は、司法書士や行政書士より難関とも言われます。僕も最初は「どこから手をつけたらいいのか」わかりませんでした。

試験は「午前の部」と「午後の部」に分かれていますが、測量士補に合格すると午前試験免除が受けられるため、僕はまず測量士補から挑戦しています。

僕の勉強スタイル

• 平日は子どもが寝た後の30分〜1時間
• 休日は早朝に2時間
• アガルートの動画講義を倍速で視聴
• 過去問を10年分解いて反復

ポイントは、完璧を目指さず「毎日少しでも触れる」こと。仕事と育児をしながらでも続けるコツは「継続リズム」を崩さないことです。

おすすめ教材と通信講座比較

僕が実際に使っているのがアガルートアカデミーです。理由はシンプルで、「社会人でも続けやすい設計」だからです。

アガルートの特徴

• 講義動画がわかりやすい（1本20〜30分）
• 講師が現役土地家屋調査士
• スマホでも倍速再生できる
• 質問サポートが丁寧

特に子育てパパ・ママにとっては短時間で効率的に学べる点が大きいです。僕自身、夜中の授乳後にイヤホンで講義を聞くこともあります。

他社との比較

どの講座も一長一短ですが、アガルートは費用対効果が高く初心者向けです。

時間の作り方・スケジュール管理

社会人・子育て世代にとって一番の壁は「時間の確保」だと思います。僕も最初は何度も挫折しかけました。

夜に疲れて寝落ちしてしまうことも多いですが、対策として以下を意識しています。

• 勉強時間を“スキマ時間”で分割（通勤・昼休み・寝かしつけ後）
• スマホに「毎日10分だけ見る」ルーティンを設定
• 妻に協力をお願いし、勉強時間を確保

アガルートのような動画講義なら、スマホだけで完結できるので、机に向かうハードルを下げられるのが大きなメリットです。

モチベーション維持と失敗回避

長期戦になる試験勉強では、「途中で燃え尽きない工夫」が必要です。

僕が実践しているモチベ維持法

• TwitterやXで「#土地家屋調査士受験生」とつながる
• 毎日の勉強記録を残す
• 過去問の正答率をグラフ化して可視化
• 「将来自宅で独立する」というゴールを毎日イメージ

勉強仲間がいるだけで孤独感が減り、継続率が一気に上がります。

逆に、完璧主義に陥ると途中で挫折しやすいです。完璧を目指さず、8割理解で進むのがコツだと思います。

まとめ：調査士は“家族との時間も大切にできる資格”

土地家屋調査士は、一生モノの専門スキルを身につけられる国家資格です。AI時代にも強く、独立開業で時間も自由も手に入れられるチャンスがあります。

僕のように、子どもが寝た後の短い時間でも続けられる勉強法はあります。もし同じように悩んでいる方がいれば、まずは一歩を踏み出してみてください。